2018年是港股IPO的大年，一年內(nèi)發(fā)行200余只新股，融資額近3000億港元，坐穩(wěn)全球市場融資第一的交椅。2018年，也是港股物業(yè)股的大年。雅生活服務（03319）、碧桂園服務（06098）、新城悅（01755）、佳兆業(yè)物業(yè)（02168）、永升生活服務（01995）5只物業(yè)股先后登陸港股。
對于已經(jīng)上市的物業(yè)股，它們更是在上半年強勢崛起，逆市大漲，整個板塊大放異彩。其中彩生活（01778）憑借其平臺化的轉(zhuǎn)型成果，市值曾一度翻番，人氣大增。
如今物業(yè)行業(yè)正處于前所未有的高速增長期。面對萬億級的市場空間以及較低的市場集中度，物業(yè)公司爆發(fā)上市熱潮，欲借助資本之力加速規(guī)模擴張，爭搶市場份額。
物業(yè)公司紛紛陷入激烈的規(guī)模爭奪戰(zhàn)，而此時，第一家登陸香港資本市場、且兼具規(guī)模優(yōu)勢的彩生活，如何看待未來的競爭與彩生活的戰(zhàn)略布局？
近日，智通財經(jīng)APP就彩生活近期的運營情況以及市場關(guān)注的熱點，專訪彩生活副總裁段斐欽先生，以下為此次專訪的內(nèi)容。
技術(shù)創(chuàng)新升級，終將服務高端市場
問：最近佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務等物業(yè)公司上市。它們在管理面積上都遠遠落后于彩生活，但是都具有較強的開發(fā)商背景。與它們相比，彩生活的項目物業(yè)管理費更低，對此公司怎么看待這個問題？
答：彩生活的定位是獨立第三方社區(qū)服務平臺，我們不依賴任何一家或幾家開發(fā)商，事實上以彩生活目前的體量，要維持每年一定的增長，也要求我們必須走市場化的運營道路。
與行業(yè)內(nèi)的很多企業(yè)相比，確實彩生活缺乏大型地產(chǎn)公司的資源優(yōu)勢，平均物業(yè)費水平偏低，但彩生活真正服務的是中國最廣大范圍內(nèi)的普通老百姓。而且，事實告訴我們起源于大眾市場的所謂“低端”的技術(shù)往往可以通過升級進而服務高端市場。
這也就是克里斯坦森在《創(chuàng)新者的窘境》之中提到的“右上角遷移力”。供給和需求都會隨著時間的遷移而提升，但供給的提升速度高于需求。淘寶已經(jīng)順利地升級為了天貓，客單價也水漲船高，而彩生活也在走相同的路徑。
2016年8月，彩生活開始向萬象美提供顧問服務，萬象美的毛利率、物業(yè)費的預收比例在2017年明顯提升。2018年，彩生活成功并表萬象美。今年11月，彩生活與越南當?shù)氐闹_發(fā)商富美興發(fā)展責任有限公司（簡稱“富美興”）設立合資企業(yè)，富美興將約170萬平方米的樓盤注入合資企業(yè)，而彩生活則負責合資企業(yè)的技術(shù)平臺搭建，實現(xiàn)平臺輸出海外高端市場擴張的第一步。
同時，彩生活更是將自身平臺向長沙市公安局輸出，充分證明了自身的技術(shù)實力。這都說明彩生活的起步雖然偏“低端”，但并不意味著我們將永遠停留在“低端”。
債務逐漸償還、信托持續(xù)購入
問：2018年彩生活并表萬象美(核心資產(chǎn)為萬達物業(yè))，進入高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)市場，但公司也因這筆收購增加較多的債務。對于債務，公司有何具體的安排？
答：核心我們關(guān)注的是現(xiàn)金流。萬象美并入彩生活后，相當于獲得一個非常好的現(xiàn)金流主體。經(jīng)過前期的整合，下半年為我們帶來了穩(wěn)定且充沛的現(xiàn)金流。也正是基于此，評級公司中誠信和聯(lián)合評級都將彩生活的境內(nèi)發(fā)債主體的評級由AA-調(diào)升至AA。
對于債務的償還節(jié)奏，彩生活下半年已償還公司債等債務超過4億元，并將在2019年1月，歸還一筆本金約為9億元的債務?；谀壳傲己玫默F(xiàn)金儲備及充裕的現(xiàn)金流狀況，上述債務主要利用自有資金進行償還。未來一年，彩生活將實現(xiàn)總體債務規(guī)模穩(wěn)步下降，同時持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，進一步釋放一定的利潤。
問：近期彩生活資本市場動作頻繁，公告員工信托股份獎勵計劃，且授出期權(quán)，引起市場關(guān)注，是否能詳細說明具體的實施情況，未來還有什么新規(guī)劃？
答：股價的波動受到很多因素影響，公司的價值才是管理層思考的原點。目前，管理層核心仍然是關(guān)注彩生活是未來三年到五年的企業(yè)價值，因此決定以4.11港元/股的執(zhí)行價格授出期權(quán)19,464,720股，其中15%授予8名董事，剩余85%全部授予公司的員工。
同時，董事會決議向2016年7月4日采納的股份獎勵計劃進一步撥款1,500萬港元，從二級市場上購入彩生活的股票，并適時向合資格的員工授出股份，從而激勵對公司業(yè)務作出杰出貢獻的員工。事實上從11月13日公告至今，公司已通過員工信托計劃以市場價持續(xù)購入股份，未來仍將繼續(xù)進一步操作。
社保新政應對有方，線上平臺注冊用戶接近2000萬
問：公司的物業(yè)管理規(guī)模一直遠超同業(yè)，穩(wěn)居第一的位置。此前，公司曾披露，截止10月底，平臺服務面積累計達到11.5億平米，半年報后新增1.7億平米。目前，線下、線上的業(yè)務數(shù)據(jù)是否有更新？
答：彩生活的平臺服務面積來自兩個渠道，第一，通過公司簽約物業(yè)項目的管理面積增長；第二，通過向外輸出彩生活平臺的合作面積增長。
截止11月底，彩生活平臺服務面積已經(jīng)接近12億平方米，其中自管面積5.3億平方米左右，剩余約6.7億平方米為合作面積。平臺服務面積擴張，只是彩生活獲取客戶的手段，真正核心的是讓這些線下住戶變成線上用戶。
截止11月底，平臺活躍用戶突破400萬人。線上平臺的注冊用戶數(shù)已接近2000萬，主要是因為生態(tài)圈企業(yè)的發(fā)展帶動注冊用戶增長。與此同時，在1至11月，彩生活平臺上的成交額累計達到82.53億元人民幣，同比增長36.93%。
問：彩生活的增值服務板塊發(fā)展迅猛，不過從營收和利潤占比而言，傳統(tǒng)的物業(yè)管理仍然占據(jù)第一位。此前業(yè)界擔心“社保新政”會使物業(yè)公司大幅增加用人成本，公司如何降低這一新政帶來的影響？
答：一直以來，公司不僅在探索增值服務板塊的新業(yè)務，同時也利用彩生活的平臺將基礎物業(yè)進行訂單化處理。比如說，電梯需要維修，就可以到e電梯的平臺上生成訂單報價，平臺會派單核價，也會有師傅接單，在執(zhí)行完這一單后，物業(yè)可以給師傅評價打分。
這個操作類似于現(xiàn)在的“滴滴”，對于物業(yè)人員的管理一步到位，同時也可以大大提高效率。彩生活正逐步利用“北斗七星”將基礎物業(yè)管理當中的各類服務進行標準化、訂單化處理。
在新的訂單制管理模式下，彩生活僅聘用少部分核心服務人員，以保證緊急需求的馬上響應，剩余大量的四保（保安、保潔、保綠、保修）人員從公司雇傭關(guān)系，變?yōu)榱俗栽附訂侮P(guān)系。以客戶評價、事業(yè)部評價、總部天眼抽查等綜合維度考核打分，以訂單為支付依據(jù)，由員工自身承擔社保、所得稅等繳納，進而也能夠很好地抵御社保新政對于勞動力成本的影響。
通過“彩惠人生”，重構(gòu)人與物業(yè)的關(guān)系
問：今年3月末，彩生活重磅發(fā)布了類似于社區(qū)電商的產(chǎn)品叫“彩惠人生”。管理層稱“彩惠人生”是彩生活新的戰(zhàn)略重點，請問“彩惠人生”的定位是什么？為什么業(yè)主要在“彩惠人生”上買東西，而不去京東、淘寶？
答：大家不斷地討論模式，討論創(chuàng)新，但是都忽視了理性和常識的重要性?，F(xiàn)在社會里商品已經(jīng)非常豐富，業(yè)主為什么要來“彩惠人生”買？因為便宜呀。
原本一袋大米，京東上面賣100元，彩生活也賣100元，還給你減少30元的物業(yè)管理費，也給你配送上門，業(yè)主當然會在“彩惠人生”上面買東西。
彩生活為什么可以賣得比別人便宜？那是因為我們的獲客成本極低，不僅不花錢，而且業(yè)主每個月還給我們繳納物業(yè)費，因此我們也不會收取供應商高昂的傭金。供應商完全可以把“彩惠人生”當作除了京東、淘寶以外的另一個銷售渠道，這個渠道不需要任何中間的交易費用，只要算清楚成本，將毛利的一部分返還給業(yè)主做物業(yè)費就可以。對于線上獲客成本越來越高的供應商而言，也是很愿意接受的。
當然，并不是說通過“彩惠人生”，彩生活要進入電商領域了，應該說“彩惠人生”構(gòu)建的是一種全新的物業(yè)與業(yè)主關(guān)系。舉個不一定恰當?shù)睦樱m然都是賣商品，但淘寶是人貨關(guān)系，拼多多是人人關(guān)系，“彩惠人生”是人與物業(yè)的關(guān)系。商品只是載體，可以換成任何其他形式的服務或內(nèi)容。
問：也就是說業(yè)主通過“彩惠人生”買商品，價格與大電商平臺一樣，還可以減免物業(yè)費。從彩生活3月31日上線至今，業(yè)主的使用情況如何？
答：“彩惠人生”自上線之后得到業(yè)主的歡迎。另外，我們在節(jié)假日時也會開展線下活動，與業(yè)主互動推廣“彩惠人生”。我們堅持“剛需、高頻、低價、笨重”的頭部商品類型，在社區(qū)內(nèi)設置前置倉，在業(yè)主下單后由物業(yè)配送上門，實現(xiàn)最高效的作業(yè)流程。
截止11月30日，“彩惠人生”累計訂單金額達到6136萬元，累計訂單數(shù)為147.5萬單。由于將原本必須按月沖抵物業(yè)管理費的模式，拆解為可以按單零星沖抵物業(yè)管理費的模式。截止11月末，“彩惠人生”的客單價由上半年的88元下降到42元，但沖抵物業(yè)費的家庭戶數(shù)已經(jīng)從6月末的4萬家上升至20萬家。相信隨著深入地推廣，這一用戶數(shù)還會不斷地裂變。（江田力）